买二手房却买来大麻烦?注意啦,超强攻略赶紧收好!

  • 时间:2018-09-09 14:52 编辑: 来源:苍南房产网 阅读:652
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摘要:一房多卖、不能过户、拖欠费用、无法入学……各种纠纷屡见不鲜,辛辛苦苦攒了多年的积蓄可能说没就没了。 因此,特意送上一份新鲜出炉的买二手房最强攻略!

最近几天,“花245万元全款买了套二手房,等房子过户后,竟有人上门泼漆催债,还将房门砍坏”的新闻刷屏了朋友圈。



其实,和买新房比起来,买二手房一直都是一件更让人操碎了心的事情。一堆手续让人头大不说,选房、看房、验房,每个环节更是不容出现差错。


一房多卖、不能过户、拖欠费用、无法入学……各种纠纷屡见不鲜,辛辛苦苦攒了多年的积蓄可能说没就没了。


因此,特意送上一份新鲜出炉的买二手房最强攻略


1

需要核实的房产基本信息



1、在交付定金前,核实产权人的信息——

查看其身份证和产权证信息是否一致,如不—致,是否能提供公证委托书和产权人的身份证原件。 


2、查看产权证是否有共有人——

如有共有人,共有人必须都要到场签字,如不能到场,必须提供公证委托书。


3、询问产权人的婚姻状况——

如果已婚,必须提供配偶本人签字的同意出售证明。


4、房子里面现在居住情况——

自己居住还是出租,如果出租必须提供承租人本人签字的同意出售证明及放弃购买证明。


5、在签约前,跟随产权人去房屋管理局核实该房产有没有抵押,是否被查封——

如果有抵押,确定产权人在交付首付之前可以解除抵押并提供解押证明,确保交易可以顺利进行。如果有查封这类房产则不要购买。


6、核实产权性质——

如果是商品房,没有房产证不能上市交易,只有房产证下发才能上市交易。


7、确定其产权证或者契稅票上的登记日期到现在已经几年——

满两年的房子免交增值税,满五年不是家庭名下唯一住房的,交契税和个税。


8、确定是否是公房——

如果是公房,要让其单位开具放弃回购证明的单据,才能进行交易,如果能上市交易,确定房产是否满五年,是否是家庭名下唯一住房,如果不唯一,去地税核实能不能查到原值,如果能查到原值个税按照1%征收,如果不能查到原值,个税按照差额的20%来征收。


9、确定是否是经济适用房——

如果是,确定是一类经济适用房还是二类经济适用房。

①一类经济适用房契税票填发日期或者房产证登记日期不满五年是不能上市交易的,一类经济适用房契税票填发日期或者房产证登记日期必须满五年并需要户籍地的住房保障办公室开具放弃优先回购证明才能上市交易;

②二类经济适用房包括回迁性质、康居和安居性质的房屋,按经济适用房管理的其他类房屋,下发房产证即可上市交易。


10、军队产权或者学校产权的房子,只有单位同意才能上市交易。


2

确定时效,万无一失



在签约时,时间是一个非常重要的因素。如果换房,一定要给自己留出富余的时间来,保证自己不会存在违约的可能。


如果房子已卖:要确定卖的房子什么时间能拿到首付,什么时间能过户,什么时间能拿到全部的钱,这会关乎到买的房子什么时间支付首付,什么时间过户;


如果房子未卖:一定要核实几件事情。第一,最近一个月这个小区这种户型的成交价;第二,从挂牌到成交的平均时间;第三,是不是有意向客户,客户的付款方式,时间最快的是全款,再就是商业贷款和公积金贷款,最慢的是组合货款确保自己万无一失。


3

重要事项落实到合同



1、定金数

2、什么时间给首付,什么时间交房,什么时间过户;

3、有没有户口,如果有户口,户口什么时间牵走;

4、有没有入学名额,入学名额是不是在占用;

5、房子里面的东西怎么协商的,什么付款方式;

6、其他双方协商好的,或者其中一方为了促成交易而承若的事宜,一定要落实在合同里面,切忌仅口头约定,如果到时不能履行,空口无凭,则难追究。



另外,若为初次购房,一般购房者对二手房买卖过程中可能会存在的风险不甚了解,很容易忽视一些问题,找家专业及好信誉房产中介公司,可以帮助避免许多潜在风险且能使房屋买卖之路走得更顺畅。

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